Darea în plată ar trebui să se numească “Legea responsabilităţii bancare”

În ultimele zile, de când cu legea dării în plată – ştiţi voi, nu-ţi mai permiţi să plăteşti ratele, predai cheile şi banca n-are decât să se descurce -, au apărut o serie de discuţii în care se tot ia apărarea băncilor. Că ies pe pierdere, că se duce naibii sistemul bancar, apocalipsa financiară etc. Doar că nu e chiar aşa. Mai jos, ce-am scris pe Facebook de dimineaţă, cu completări la coada textului.

Eu cred că e greșit să argumentezi că profitul din vînzarea unui apartament luat, la un moment dat, pe credit, n-a fost împărțit cu banca atunci cînd ai vîndut la preț triplu, dar banca sâ suporte pierderea acum, dacă nu mai poți plăti. În primul rînd, banca face profit din dobînzi. Suficient, chiar. Restul este, evident, cîștigul vînzătorului. Dacă o bancâ își vinde asseturile de pe bursă azi, iar peste trei zile alea valorează triplu, se duce să-i ceară cumpărătorului parte din profit?

Banca nu (prea) pierde

În al doilea rînd, banca poate face mult mai mulți bani din acel apartament. Iată de ce.

În 2009, am dat 14.000 avans și am luat 38.670 euro credit. În șase ani și trei luni, am plătit, în medie, 260 euro lunar. Adică, pînă în prezent, grosso-modo, 19.000 euro. Pînă acum, am plătit dobînzi, datoria efectivă plătită e undeva la 1.800-1.900 euro din cei 19.000.

Dacă eu, mîine, nu mai sînt în stare să plătesc și predau cheile băncii, banca rămîne cu un apartament în valoare de aproximativ 54 mii euro și cu 19.000 euro încasați din dobînzile plătite de mine. Nu e corect calculul, dar banca ia, practic, un apartament de 54.000 la prețul de 16.670 euro (credit inițial minus dobînzi și rate achitate).

Dacă îl vinde unei alte persoane, acea persoane va depune un avans de 25%, adică vreo 14.000 euro (băncii, care e noul proprietar, deci 14.000 garantat încasaţi), apoi va plăti rate de aproximativ 230 euro lunar (superofertă la euribor si robor), din care 210 euro reprezintă dobînda, adică 2.760 euro încasați în primul an, din care 2.520 doar dobînda. Să resocotim: 14 + 2,76 = 16,76. Mii euro încasate în primul an.

16.760 euro încasați în primul an de la revînzare minus 16.670 euro plătiți efectiv pe un apartament egal 90 euro profit după un an de la revînzare. Nu socotim banii din închiriere pînă la revînzare, presupunînd că nu s-a găsit un client imediat.

Să-mi mai spuneți cum banca iese pe pierdere.

Da, n-am socotit reducerea prețului în caz de revînzare, că nu e ca la cartofi, nici costuri cu anunțuri imobiliare, că pe alea tot clientul ajunge să le plătească. În plus, de pierdut, cel mai mult pierd eu, creditatul, că nu rămân cu nimic şi nici nu-mi recuperez cei 33.000 euro plătiţi în cei şase ani cât am fost “proprietar.” O căruţă de bani, aşa-i? Hai, fie, pierd doar 14.000, că diferenţa aş fi dat-o pe o chirie, dar sunt, totuşi, o poală de bani pe care nu ţi-i dă nimeni degeaba. Asta nesocotind opţiunea ultimă de a locui la părinţi, socri etc., caz în care pierderea chiar e de 33.000 euro.

În altă ordine de idei, completarea e următoarea: legea asta ar trebui să se numească Legea Responsabilităţii Bancare. Boom-ul imobiliar de la mijlocul anilor 2000 a fost finanţat de bănci într-un mod cât se poate de iresponsabil. Pe de o parte, i-au finanţat pe dezvoltatori. Pe de altă parte, au dat credite fără nici o bază logică. Or, în momentul în care îţi asumi nişte proiecţii, îţi asumi şi posibilitatea de a pierde. Deci, pe rând.

Finanţarea dezvoltatorilor imobiliari

Mecanismul de finanţare a fost cam următorul: în anii 2000, vine investitorul imobiliar la bancă şi zice “am un milion de euro, am nevoie de încă nouă ca să ridic două blocuri.” Banca dă din cap, face un plan cu oferte pentru viitorii cumpărători – pe ideea că dezvoltatorul le va promova banca, apoi dă banii. Două surse de venit: recuperarea banilor de la dezvoltatori şi dobânzile percepute clienţilor care cumpără în blocurile respective prin banca respectivă.

Ce s-a întâmplat în realitate? Dezvoltatorul îşi scoate banii proprii şi o parte din banii băncii cumpărând materiale de la firmele proprii, ale familiei, ale prietenilor, eventual şi la suprapreţ, în general şi proaste, ca să mai cheltuiască o dată, cumpără materiale şi în plus, le uită prin subsoluri sau poduri (pe bune!).

Practic, dezvoltatorul nu doar că face profit pe banii băncii, dar în situaţia în care dă faliment, el şi-a scos cu vârf şi îndesat, nu are pierderi efective, ci doar pe hârtie, pierderile sunt ale băncii care l-a finanţat, să se descurce. Dacă vinde tot, norocul lui, mai face un credit pe acelaşi tipar şi mai dezvoltă nişte blocuri şi tot aşa, până dă criza peste ei. Dincolo de cerere, preţul e crescut artificial şi de costurile de construcţie inventate, din cumpărarea de materiale proaste şi scumpe.

Creditarea iresponsabilă

În acelaşi timp, băncile au dat credite fără număr la o limită de îndatorare de 75% din venituri. În 2009, banca mi-a dat banii la venituri nete de 600 lei lunar. Nici o glumă şi nici o exagerare aici. Încasam pe contracte de drepturi de autor şi aveam un singur contract recurent pe care, în 2009, primeam 1.000 lei.

Banca a stabilit aşa: ia în considerare doar 75% din venitul net, ca să trăieşti din restul de 25%, iar ăştia 75% se calculează din netul din care se scad cheltuielile forfetare (care erau de 20% la momentul respectiv. Deci 75% din 800 lei.) E drept, s-a adăugat coplătitorul, care avea un net mult mai mare pe carte de muncă şi drepturi de autor, că doar lucram în presă.

Dacă coplătitorul era dat afară, cum acopeream eu o rată de 270 euro, când banca îmi lua în considerare 150 drept venit? Fractură logică. Dar s-a întâmplat, ziarul s-a închis şi am rămas, în anumite perioade, doar cu o singură sursă de venit recurentă, luată în seamă de bancă – acei 600 lei, da? Ce făceam dacă nu aveam şi alte contracte (în general, din publicitatea de pe blog) pe care banca, altfel, nu mi le-a luat deloc în considerare? Se spăla pe cap cu apartamentul, în plină criză, asta se întâmpla.

Şi, încă o dată: cum să dai credit imobiliar pe limită de îndatorare de 75%? Cum să faci asta? Cât de iresponsabil să fii?

Panica inutilă

Alte două lucruri:

  1. creditarea dezvoltatorilor s-a făcut la mica înţelegere. În perioada aia, gemea de francize ale băncilor. În fiecare intersecţie, erau cel puţin şase-şapte bănci. Ar trebui să fii naiv să crezi că banii ăia s-au dat fără ca bancherul să ştie ce va face dezvoltatorul cu ei şi nu ar fi de mirare ca dezvoltatorul şi francizatul să-şi fi împărţit nişte bani între ei. Banca ia de bun ce zice francizatul şi dă banii, francizatul face ce ştie mai bine ca totul să pară în regulă. Deci, la asemenea iresponsabilitate, de ce vina trebuie să fie doar a creditatului?
  2. se subestimează simţul proprietăţii şi calculul pragmatic. Pe de o parte, românul va trage cu dinţii de apartament şi, dacă va fi nevoie, va face foamea ca să rămână cu el. Pe de altă parte, rata e mai mică decât o chirie, iar în momentul în care rişti să pierzi – ca în exemplul din prima parte – şi avansul, şi toţi banii pe care i-ai dat băncii, preferi să plăteşti, că măcar rămâi cu ceva după 30 ani.

Da, vor exista nişte apartamente date înapoi, dar panica e stupidă, căci impactul nu va fi chiar aşa de mare. În primul rând, nimeni nu vrea să piardă bani. La un preţ de 54.000, plăteşti în mod real undeva pe la 80.000, dar rămâi cu o proprietate care va mai valora, totuşi, vreo 45.000 peste 30 ani. Deci tot o formă de profit (considerând că diferenţa ai fi plătit-o oricum în altă parte sau considerând-o cheltuieli de mentenanţă). Cei mai mulţi vor ţine cu dinţii.

Ce ar putea face băncile, în schimb, ca să fie sigure că nu pierd nici ele, nici datornicul, e să investească în propriile sisteme sau să lucreze cu agenţii imobiliare care să intemedieze vânzările proprietăţilor – şi nu ale creditelor neperformante, astfel încât toată lumea să fie mulţumită – şi banca, şi “proprietarul”.

Nu sunt de acord cu tot ce zice Dan Popa aici, dar are parţial dreptate la partea cu normele de aplicare. Pe de o parte, banca trebuie să-şi protejeze business-ul şi să-şi propună să facă profit – cazul din prima parte a articolului, vânzarea la preţul pieţei şi închirierea până în momentul vânzării, şi nu vânzarea pe doi lei unui directoraş din bancă ca să se acopere un sfert din datorie, iar el să rămână cu un apartament cumpărat pe nimic şi banca, evident, cu o ţeapă luată de la propriul angajat. Pe de altă parte, dacă nu îl ajuţi şi pe datornic să-şi recupereze ceva, pierzi încrederea oamenilor în bănci şi, deci, n-o să mai faci bani din creditare pe viitor. Iar efectul va fi cel al unui bulgăre de zăpadă.

Discuţia e mult mai amplă şi nu se rezumă la nişte calcule după ureche, precum cele făcute de mine mai sus. Dar ca să avem un răspuns, trebuie să vedem ce propune toată lumea, iar toată lumea ar trebui să găsească şi să propună soluţii raţionale, nu lălăieli pe Facebook şi în postări pe bloguri.

10 comentarii

  1. cât era comisionul ofițerului de credit?

  2. întreabă-l pe dan popa, copiază el răspunsul de undeva. :)

  3. As parafraza rationamentul tau astfel: NU vezi …padurea din cauza copacilor! Cum asa? Simplu: ai senzatia ca esti singurul creditor si nu iei in calcul legea cererii si a ofertei! Daca tu si inca 300,000 de …moldoveni nu isi mai pot plati creditu’ cam ce crezi tu ca se intampla cu pretu’ apartamentului? DACA scade sub 8,000 de Euro? Mai are banca profit?
    De altfel, legea NU este pentru moldoveni ci…pentru uebermoldoveni: aia care au facut case “pe persoana fizica” sau au luat terenuri pentru a le specula…Stiu caz de maidan care si quintiplat(=shinshi) valoarea in 2 luni si jumatate, iar acum nu poate fi vandut nici la 1/25 din cat l-a costat pe investitor! I-a ghici daca este penal=parlamentar sau nu!

  4. Am făcut și eu calculul tău, Alex. Și concluzia mea e că legea de fapt nu e pentru amărășteni care stau în casa pe care o plătesc cu greu.

    Zău că nu m-aș mira să aflu mai încolo că inițiatorul merge la DNA pentru că a încasat niște bănuți în vreo curte de biserică.

  5. 1. Daca eu ma imprumut de la tine sa-mi cumpar un televizor si peste cateva luni se strica( sau devalorizeaza) e ok sa ti dau plasma si sa consideram ca ne am achitat? E ok sa se dea o lege care sa te oblige sa accepti televizorul stricat in locul banilor?
    2. Presupunand ca s-ar da legea de care am zis mai sus cam cui ai mai da tu bani imprumut si in ce conditii? Presupunand ca tetelevizoarele sunt atat de scumpe incat majoritatea se cumpara cu credit cam cum crezi ca ar sta piata televizoarelor? Si toti oamenii care traiesc si mananca din piata asta.
    3. Presupunand ca se da legea si tu esti de meserie imprumutator de cash pt televizoare cam cum te ai descurca tu cand, la urmatoarea criza, te umpli de televizoare stricate cu care nu ai ce face. Vei putea sa rramai in picioare? Vei putea sa ti pltesti la randul tau datoriile? Vei da mai departe la deponentii tai televizoare stricate?
    4. Ai fi de acord sa pierzi banii de economii depusi la banca deoarece s a cam stricat piata televizoarelor si acum banca are televizoare stricate in cont, nu banii imprumutatilor?
    5. Ti se pare ok sa se dea o lege care sa ti impuna ce trebuie sa accepti in contul banilor pe care tu i ai imprumutat? Dupa ce ai imprumutat in conditii clare?
    6. Cam cata incredere ai tu in legiuitor ca a facut cotect calculul de impact pentru sistemul bancar si efecte? Da ti cu parerea ce se va intampla la urmatoarea criza cu banii tai din banca?
    7. Cam cine beneficiaza de pe urma legii? Tu, care vrei sa cumperi un televizor ok printr un credit accesibil, nu. Tu, care vrei sa produci un televizor si nu ai piata de desfacere nu. Tu, care te ocupi cu creditele pt televizor, sigur nu. Tu, care ai lichiditati si poti sa cumperi o multime de televizoate ieftine ( ieftine pt ca nu s multi care si permit sa le cumpere fara credit sau in conditii grele de creditare) da. Deci dc e bine asta?

  6. Pai presupune ca nu are. Dc e prost.

  7. Nici garantia nu acopera orice dauna. Presupune ca ai garantie si nu acopera dauna respectiva.

  8. este irelevant daca banca castiga sau nu, toate calculele si scenariile sunt niste lalaieli fara rost, exact cum ai spus… este ANORMAL sa modifici regulile jocului RETROACTIV , dupa ce ai semnat un contract care are stipulat clar ce drepturi si obligatii ai. cred ca suntem pe un loc fruntas in europa intr-un top al legile date dupa ureche.